圖：一九九一年新盤很多都會(huì)提供二按，一二按合共按揭成數(shù)可高達(dá)九成至九成半，槓桿比率頗高

　　此前的專欄中提及過去二十年本地樓按息率發(fā)展，本文再論及二十年間按揭易難。二十年前正值1997年，當(dāng)年發(fā)生金融風(fēng)暴導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫爆破前，樓市一片狂熱，炒賣樓花風(fēng)潮極盛。七成按揭上限早於1991年便開始，並已於其後正式落實(shí)，但實(shí)際上當(dāng)年不少新盤均提供二按，一二按合共按揭成數(shù)可高達(dá)九成至九成半，槓桿比率頗高。

　　金融風(fēng)暴發(fā)生後，發(fā)展商欲割價(jià)促銷樓盤，提供更具吸引力的按揭配套，包括曾出現(xiàn)十成按揭、110%信心計(jì)劃付款方法等。

　　1997年後樓市進(jìn)入漫長(zhǎng)的萎縮期，跌浪持續(xù)六年。為協(xié)助市民以低首期自置居所，1999年3月，香港按揭證券公司正式推出85%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃，2000年8月及2004年7月分別提高可造按揭成數(shù)高達(dá)九成及九成半，其間在2002年政府正式推出「孫九招」限制土地供應(yīng)救市。其後高成數(shù)按保計(jì)劃逐步發(fā)展至更多樣化，後來亦適用於租住物業(yè)、村屋及再融資（物業(yè)套現(xiàn)）申請(qǐng)。

　　樓市經(jīng)歷1997年金融風(fēng)暴、2000年科網(wǎng)泡沫、2003年沙士事件，終於在2004年開始轉(zhuǎn)勢(shì)，香港步出通縮，樓價(jià)開始止跌回升。

　　按揭可造成數(shù)基本上一直維持，直至2008年金融海嘯後，環(huán)球?qū)掦犡泿耪邔?dǎo)致熱錢流竄，推高資產(chǎn)價(jià)格，政府自2009年起至今推出一連串樓按措施管理樓市及信貸風(fēng)險(xiǎn)，按揭可造成數(shù)及審批條件自此出現(xiàn)了莫大變化。

　　2009年10月，金管局推出第一輪樓按措施，主要收緊豪宅物業(yè)按揭貸款，樓價(jià)2000萬元以上物業(yè)的按揭成數(shù)上限由七成降至六成，同時(shí)間，九成半按保計(jì)劃亦由高達(dá)2000萬元樓價(jià)降至600萬元，租住物業(yè)按保計(jì)劃亦在首輪措施叫停。