圖：要做到租購並舉的住房制度，首要是建構(gòu)規(guī)範(fàn)的市場環(huán)境，填補(bǔ)住房租賃市場的缺陷

　　目前「租購並舉」改革正處於快速推進(jìn)階段。住建部等九部委要求在人口淨(jìng)流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，並選取了12個城市作為首批試點(diǎn)。其中廣州、鄭州、杭州等已積極響應(yīng)，在試點(diǎn)名單以外的上海、無錫、揚(yáng)州、濟(jì)南等地也出臺了政策，更多地方有望加入這場針對住房市場供給側(cè)的重要變革之中。/交通銀行金融研究中心高級研究員 夏 丹

　　一、「租購並舉」直擊租房三大痛點(diǎn)

　　要形成租購並舉的住房制度，首當(dāng)其衝的是需要構(gòu)建規(guī)範(fàn)的市場環(huán)境，填補(bǔ)住房租賃市場的缺陷。目前新的法規(guī)體系正力求在三個關(guān)鍵方面進(jìn)行制度補(bǔ)位。

　　缺房源，補(bǔ)供給。中國目前流動人口達(dá)2.45億，在總?cè)丝谥械膩?zhàn)比呈上升趨勢，而其集中流向的核心城市房價上漲較快，勢必產(chǎn)生過渡性或長期性的租房需求。緣何租房未能成為主流？固然由傳統(tǒng)觀念、「丈母娘效應(yīng)」催化的「特剛需求」是一個重要理由，但更關(guān)鍵的原因在於供給沒有跟上：一方面供給少，住宅租賃市場規(guī)模遠(yuǎn)不及住宅銷售。以上海為例，其租房市場在內(nèi)地屬相對發(fā)達(dá)，但上海住宅出租面積尚不足商品住宅和二手住宅銷售面積的1/36。另一方面專業(yè)的供給更少，租賃房源普遍呈現(xiàn)「小而散」的特徵，以個人為主體進(jìn)行供給的能力有限，缺乏大規(guī)模供應(yīng)且專業(yè)化運(yùn)營的機(jī)構(gòu)。

　　新的法規(guī)體系正著力從供給側(cè)解決這一難題，鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。目前已有魔方公寓、蛋殼公寓、YOU+青年社區(qū)等長租公寓先行試水，若能從源頭上解決租賃房源的規(guī)模化供應(yīng)，提供高品質(zhì)、規(guī)範(fàn)化的服務(wù)，將極大地拉動租房需求。按城鎮(zhèn)人口7.9億人、房屋自有率70%、人均居住面積30平方米、平均租金每月每平米30元人民幣保守估計，中國住房租賃市場容量可達(dá)上萬億級。

　　缺穩(wěn)定，補(bǔ)權(quán)責(zé)。租賃關(guān)係問題是困擾租房市場發(fā)展的一大痛點(diǎn)，由於出租人一貫處於強(qiáng)勢地位，承租人時常面臨被「東驅(qū)西趕」、住無寧日的窘境，且有「黑中介」、「假房東」、「霸王條款」等亂象叢生。形成契約精神的軟環(huán)境往往需要制度的硬約束，新的法規(guī)體系明確了住房租賃活動雙方的權(quán)責(zé)，特別是加強(qiáng)對承租人權(quán)益的保護(hù)細(xì)化到租期、租金、居住證等；並鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，這將有利於提升居民的住房租賃意願，特別是選擇租房作為長期居住方式的意願。此外，仍需加快健全社會信用體系，國外將租房行為納入個人徵信系統(tǒng)考量的做法值得參照。

　　缺保障，補(bǔ)監(jiān)管。對於各項(xiàng)市場基準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)範(fàn)的安排和管理，且發(fā)生糾紛後難以找到監(jiān)管主體主張權(quán)利，也是導(dǎo)致市場無序的客觀原因。這就要求在監(jiān)管層面避免多頭且各司其職，新法規(guī)體系對此界定：住建主管部門負(fù)責(zé)住房租賃和銷售活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)租賃信息服務(wù)平臺和行業(yè)信用管理平臺的建設(shè)工作，地方政府負(fù)責(zé)人均租住面積、區(qū)域租金水平等標(biāo)準(zhǔn)制定和信息發(fā)布工作。各部門權(quán)責(zé)劃分明晰且有所作為，將為培育住房租賃市場提供監(jiān)管保障。

　　應(yīng)當(dāng)看到，積極培育租賃市場是建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，其目的在於完善住房梯級消費(fèi)和分層供給，並不能簡單地將其與降房價、降房租聯(lián)繫起來，也不宜誤讀或誇大內(nèi)涵和影響。

　　二、應(yīng)理性看待「租購?fù)瑱?quán)」內(nèi)涵

　　一是「租購?fù)瑱?quán)」是部分同權(quán)。近期關(guān)於「租購?fù)瑱?quán)」的表述引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注和熱烈討論。從本質(zhì)上看，租購卻並不可能做到完全同權(quán)。

　　在租房入學(xué)的問題上，「可入學(xué)」並不等於「可讀名校」，嚴(yán)格說來更為精準(zhǔn)的表達(dá)應(yīng)為「有機(jī)會入學(xué)」。其一是租房人需滿足一定的條件才能加入「排隊」；其二是有無戶籍和有無自購房產(chǎn)依然是入學(xué)優(yōu)先等級排序的重要考慮條件，因此符合排隊條件的租戶也只能在學(xué)區(qū)生源不足時「撿漏」或者服從調(diào)劑?！竿瑱?quán)」更多地是改善租戶子女入讀義務(wù)教育階段公立學(xué)校的情況，僅靠租房基本沒有進(jìn)入名校的可能。事實(shí)上，類似的租戶子女就近入學(xué)政策在多個城市一直都在實(shí)行。

　　在人口流入壓力較大的大中城市，優(yōu)質(zhì)教育資源普遍稀缺，「僧多粥少」是常態(tài)，其周邊的學(xué)區(qū)房仍然是爭搶焦點(diǎn)。教育資源投入不增加，學(xué)區(qū)房問題就不能得到根本解決，短期以教育配額為內(nèi)在支撐的學(xué)區(qū)房價格也很難撼動。設(shè)想即便學(xué)區(qū)房出租能替代購買，依然會導(dǎo)致租金一飛沖天或者房源一房難求，甚至競爭更為激烈。

　　在租房落戶的問題上，首先關(guān)於戶口落在哪兒，若落在租賃房屋內(nèi)，可能引發(fā)租賃期滿租戶不願遷出戶口的糾紛，影響個人房源供應(yīng)的積極性。更規(guī)範(fàn)可行的做法是在社區(qū)或街道設(shè)置集體戶口統(tǒng)一管理，而這需要更多操作細(xì)則出臺。

　　其次，租房落戶的辦法是加強(qiáng)人才流動的一種嘗試，但並不足以打破戶籍長久以來對區(qū)域間人才交流的限制。問題的癥結(jié)在於戶籍制度本身，需推動一系列配套改革才能真正解除對人的固化。目前戶口仍是獲取教育、就業(yè)、醫(yī)療、社保等稀缺公共資源的通行證，也自然成為城市之間為爭奪人才拋出的橄欖枝。短期內(nèi)放開租房落戶的城市可能原本就有著比較寬鬆的落戶政策，而人口流入壓力較大城市即便實(shí)行租房落戶也可能會設(shè)置較高的門檻或嚴(yán)格的限制。

　　二是政策還需為專營租房機(jī)構(gòu)「降本增效」。如果說房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的「拿地─開發(fā)」模式賺的是快錢，那麼規(guī)?；峁┳赓U住房的「自持─運(yùn)營」模式則是「慢工出細(xì)活」。從「開發(fā)商」轉(zhuǎn)變?yōu)椤高\(yùn)營商」，考驗(yàn)的是房企的經(jīng)營管理水平，以及能否在較長成本回收期內(nèi)承受資金壓力的能力。中國住房購租兩個市場長期存在「倒掛」現(xiàn)象，直接買賣房產(chǎn)賺取的投資收益顯著高於持有房屋租賃產(chǎn)生的租金收入。特別是房價快速上漲的核心城市，二手房租金回報率已跌至2%以下，遠(yuǎn)低於發(fā)達(dá)國家5%至10%的水平，既削弱了住房租賃市場對資本的吸引力，也間接加劇了炒作盛行。因此，要鼓勵和吸引房地產(chǎn)企業(yè)投身於專業(yè)經(jīng)營租賃住房，就需要有實(shí)質(zhì)性惠及房企的政策落地。這樣的措施要麼「降本」，要麼「增效」。

　　「降本」即通過補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、低價供地等舉措縮減成本，其中最具吸引力的無疑是低價供地。土地供應(yīng)是一塊硬指標(biāo)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃的同時，也應(yīng)關(guān)注商品住房用地供應(yīng)的相應(yīng)變化。若租賃住房用地指標(biāo)並非額外增加，而是以犧牲商品住房用地為代價，二者存在此消彼長的替代關(guān)係，那麼對於地價高企的大城市來說，也可能對本就供給有限的商品住宅用地構(gòu)成一種「變相擠佔(zhàn)」，反而誘發(fā)地價和房價上漲。

　　「增效」方面，需要提升投資運(yùn)營租賃住房的相對收益率，改變租售比長期過低的現(xiàn)狀。培育租賃市場並在長期內(nèi)減少對政策紅利的依賴性，需要住房租賃企業(yè)自身具備「造血功能」。這就意味著，要提高租金回報率，同時有效控制好房價。未來兩年，儘管租住房供給量增加，但房租仍有上漲的客觀需要。提高租售比不僅有助於增強(qiáng)資本進(jìn)入住房租賃市場積極性，也有利於合理引導(dǎo)預(yù)期，緩和樓市炒作之風(fēng)。