圖：回歸二十年，樓價(jià)急升近一倍，但同時(shí)間租金升幅卻不足三成

Q房網(wǎng)．香港董事總經(jīng)理 陳坤興

　　下月便是香港回歸二十周年的大日子，新一屆政府還有不足三星期時(shí)間便正式上任，相信樓價(jià)高、置業(yè)難仍然是新一屆政府首要面對(duì)的難題。經(jīng)過(guò)現(xiàn)屆政府的努力，未來(lái)樓市供應(yīng)已顯著增加，加上樓市連番加速後，辣招效應(yīng)已陸續(xù)浮現(xiàn)，後市又會(huì)如何走向，新一屆政府又會(huì)如何釐定未來(lái)新房策，相信是普羅大眾關(guān)注的問(wèn)題。

　　先從數(shù)字來(lái)看，根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署最新提供數(shù)字，今年4月份整體私人住宅樓價(jià)指數(shù)為327.4（指數(shù)於1999年為100），較97年7月份回歸時(shí)的167.2，其間樓價(jià)累計(jì)接近96%。換言之，假設(shè)樓價(jià)於5、6月間再升約4%，過(guò)去二十年樓價(jià)便會(huì)剛好上升一倍。

　　同時(shí)間，筆者嘗試將過(guò)去二十年的樓價(jià)與租金升幅作一比對(duì)，在今年4月份，整體私人住宅的租金指數(shù)僅178（指數(shù)於1999年同樣為100），較97年7月份回歸時(shí)的138.8，稍稍回升28%而已。換言之，過(guò)去二十年相對(duì)應(yīng)的租金回報(bào)已顯著落後。

　　回歸二十年，其間樓價(jià)急升近一倍，但同時(shí)間租金升幅卻不足三成。當(dāng)年買(mǎi)樓的租金回報(bào)普遍有四至五厘，個(gè)別物業(yè)回報(bào)可以更高，不過(guò)相對(duì)於今時(shí)今日，一般買(mǎi)樓回報(bào)只有兩厘多，個(gè)別新入伙的屋苑，在扣除差餉及管理費(fèi)，實(shí)際回報(bào)更加是不足兩厘，遠(yuǎn)低於不少高息股票的息率。對(duì)於不少人而言，買(mǎi)股票收息好過(guò)買(mǎi)樓收租，當(dāng)然有的計(jì)算未有考慮到物業(yè)的升值潛力。

　　買(mǎi)樓收租賣(mài)少見(jiàn)少

　　無(wú)可否認(rèn)，隨著樓價(jià)持續(xù)上升，升幅亦已遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離租金，買(mǎi)樓收租的吸引力已經(jīng)大不如前，再加上加息潮臨近，在利率正?；?，不排除會(huì)出現(xiàn)按揭利率比起租金回報(bào)率還要高。難怪現(xiàn)時(shí)樓市已經(jīng)是用家市場(chǎng)，買(mǎi)樓收租的投資者早已賣(mài)少見(jiàn)少。

　　事實(shí)上，在現(xiàn)屆政府連番加辣下，不少投資者早已離場(chǎng)，加上辣招效應(yīng)逐步浮現(xiàn)，置業(yè)成本增加及按揭種種規(guī)限下，入市關(guān)卡重重，再者政府換屆在即，未來(lái)房策方向仍有不少未知之?dāng)?shù)。相信短期內(nèi)樓市觀望態(tài)度濃厚，整體成交量亦會(huì)維持低水平，部分買(mǎi)家可能會(huì)將置業(yè)大計(jì)押後，實(shí)行先租後買(mǎi)。

　　預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間，樓市租務(wù)勢(shì)必轉(zhuǎn)趨活躍，但亦正如筆者上星期所言，現(xiàn)時(shí)樓市抗跌力更強(qiáng)，相信後市會(huì)維持價(jià)高量少，租賃市場(chǎng)卻持續(xù)活躍。