圖：新盤熱賣的情況與發(fā)展商提供多項(xiàng)優(yōu)惠有關(guān)，自從金管局下調(diào)按揭成數(shù)後，發(fā)展商提供的高成數(shù)按揭便應(yīng)運(yùn)而生，令買家以較低的首期入市

　　經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介市場(chǎng)總監(jiān) 劉圓圓

　　金管局實(shí)施新辣招加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，以及調(diào)低第二個(gè)物業(yè)的按揭成數(shù)，銀行隨後因應(yīng)實(shí)際環(huán)境上調(diào)H按息及鎖息上限，但仍無阻新盤熱賣萬人空巷的情況。

　　上述情況與發(fā)展商提供多項(xiàng)優(yōu)惠有關(guān)，自從金管局下調(diào)按揭成數(shù)後，發(fā)展商提供的高成數(shù)按揭便應(yīng)運(yùn)而生，令買家以較低的首期入市。這類型的按揭計(jì)劃不受金管局規(guī)管，按揭成數(shù)往往較銀行提供的高，現(xiàn)時(shí)發(fā)展商連財(cái)務(wù)公司提供的按揭成數(shù)可高達(dá)八成半，有一按、一按加二按組合及首數(shù)年供息不供本，其後才供本金等選擇。這些按揭計(jì)劃的共通點(diǎn)在於，首數(shù)年的供款利率介乎兩厘至三厘，餘下的年期供款利率則上升至最優(yōu)惠利率P，如買家欲以低首期入市，再透過轉(zhuǎn)按的方式，避免捱貴息，有幾點(diǎn)需要注意。

　　買家以轉(zhuǎn)按減息假設(shè)買家買入一個(gè)價(jià)值一千萬港元的單位，選擇使用發(fā)展商高成數(shù)一按計(jì)劃，承造八成半按揭，還款期二十五年，首兩年以較低息供款，利率為2.15厘，之後的利率升至P（5.25厘），買家首兩年共支付87.9638萬港元，低息供樓即將結(jié)束，買家希望以轉(zhuǎn)按方法避免高昂利息。轉(zhuǎn)按至銀行，必先要有數(shù)個(gè)先決條件，首先持有的物業(yè)有一定的升幅、銀行的按息不會(huì)大幅上升、轉(zhuǎn)按的按揭成數(shù)不得超越金管局的規(guī)限，最後當(dāng)然買家自己的財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。

　　以上述例子，買家一按借貸850萬港元，首兩年還款後，尚餘797.5128萬港元，轉(zhuǎn)按至銀行，最高的借貸只達(dá)樓價(jià)的五成，即最多可借500萬港元，買家需要面對(duì)按息上升，否則則要另外預(yù)備291.5128萬港元提早還款，轉(zhuǎn)按至銀行。當(dāng)然，買家可借兩年來樓價(jià)有所升幅的有利條件轉(zhuǎn)按，上述例子的樓價(jià)需有59.4%的升幅，令到買家在無額外的資金底下，仍可透過樓價(jià)的升幅，借貸與按揭餘額相若的金額，以償還發(fā)展商按揭計(jì)劃的貸款。

　　如買家購(gòu)買一千萬港元的單位，選用首三年供息不供本的按揭計(jì)劃，按揭成數(shù)達(dá)樓價(jià)的八成半，首三年僅付利息，以年利率2.15厘計(jì)算，共付54.8244萬港元。由於首三年並未有支付本金，所以三年後欲轉(zhuǎn)按，按揭餘額維持850萬港元不變，買家轉(zhuǎn)按至銀行，最多只可借貸500萬港元，除非樓價(jià)有七成的升幅，買家才不需額外「抬錢」，否則便要繼續(xù)支付高利息。買家需要注意轉(zhuǎn)按的其中幾項(xiàng)條件，包括樓價(jià)上升及按息不會(huì)大幅上升、轉(zhuǎn)按的按揭成數(shù)不得超越金管局的規(guī)限，是取決於當(dāng)時(shí)的實(shí)際環(huán)境，亦是轉(zhuǎn)按的時(shí)候可能存在之變數(shù)。