樓市踏入下半年，市況仍然造好。根據(jù)差餉物業(yè)估價署的數(shù)字，樓價已經(jīng)連升十五個月，今年首兩季的負(fù)資產(chǎn)續(xù)維持零個案，雖然樓價穩(wěn)步上揚(yáng)，但隨著家庭入息中位數(shù)上升，現(xiàn)時的供樓負(fù)擔(dān)仍然遠(yuǎn)低於九七年的逾九成水平。但近日新聞報道有指銀主盤增加，憂慮是否市況開始逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)調(diào)整，令銀主盤驟增。其實(shí)首先要釐清銀主盤的本質(zhì)，以及了解銀主盤是否與市況調(diào)整有必然的關(guān)係。

　　銀主盤的成因主要是源於業(yè)主的個人財務(wù)狀況出現(xiàn)問題，業(yè)主不能支付或拖欠銀行按揭貸款，銀行於是根據(jù)按揭貸款及《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財務(wù)條例》規(guī)定，收回抵押物業(yè)，再在市場上出售物業(yè)，賣樓所得的資金會用來償還欠款。

　　銀主盤多與業(yè)主的個人資金周轉(zhuǎn)有關(guān)，現(xiàn)時處於低息環(huán)境，經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介研究部的最新七月份數(shù)據(jù)，供樓負(fù)擔(dān)仍然低於五成，達(dá)45.7%，屬健康水平，加上負(fù)資產(chǎn)繼續(xù)絕跡市場，暫未見大市出現(xiàn)調(diào)整。

　　市民一般對銀主盤的了解多為叫價低於市價，究竟購入銀主盤是否等於「筍盤」？以平價買樓似乎頗為吸引，但準(zhǔn)買家置業(yè)前要詳細(xì)了解當(dāng)中的條款及為自己釐訂買入價準(zhǔn)則。首先，準(zhǔn)買家要簽約前要留意銀主盤是否涉及被「釘契」的問題，最近有涉及銀主盤十八按的個案，多次向財務(wù)公司按揭，假如銀主盤的欠款高於市值，難以「解釘」。

　　拍賣叫價不宜追高

　　市民亦要留意銀主盤未必較市價平，一般在拍賣網(wǎng)的叫價，只為拍賣價，除非有列明「有價格必賣，不設(shè)收回」，否則銀主認(rèn)為拍賣價低於物業(yè)的估值，該物業(yè)可被收回，即使買家以低於市價買入銀主盤，亦要預(yù)留一筆資金作單位裝修之用，須知道原業(yè)主在資金周轉(zhuǎn)不靈，未必有資源維修該單位的折舊裝修等問題。

　　最後，準(zhǔn)買家即使心儀特定的銀主盤，在拍賣的期間，亦要保持良好的心理素質(zhì)，避免盲目高追，受拍賣氣氛影響，最好事先到銀行做估價，留意樓市行情，評估自己的經(jīng)濟(jì)狀況而定價。