作為行業(yè)龍頭，碧桂園（2007.HK）始終未能擺脫外界的最密切的矚目。日前，該集團(tuán)擬發(fā)行的200億小公募公司債券狀態(tài)變更為「中止」，以及坊間關(guān)於碧桂園有商票無(wú)法兌付的傳聞，將這位行業(yè)一哥再度推向風(fēng)口浪尖。

　　事後，碧桂園第一時(shí)間作出回應(yīng)，指200億公司債券發(fā)行狀態(tài)的變更原因主要係公司欲「調(diào)整募投項(xiàng)目，以使募集資金更好的匹配項(xiàng)目以及有效運(yùn)用。待相關(guān)事項(xiàng)確定後，公司將繼續(xù)推進(jìn)本次債券的審核和發(fā)行工作。公司始終看好國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，會(huì)繼續(xù)努力推進(jìn)公司及下屬主體在國(guó)內(nèi)的發(fā)債及其他融資相關(guān)事宜?！?

　　而面對(duì)商票違約傳言，該公司則公開(kāi)發(fā)文澄清：「集團(tuán)所開(kāi)立的商業(yè)承兌匯票均按時(shí)足額承兌，對(duì)於近期有關(guān)集團(tuán)商票逾期未兌付的不實(shí)謠言，集團(tuán)將保留法律追究權(quán)利?！?/p>

　　碧桂園同時(shí)表示：公司現(xiàn)金充裕，有實(shí)力確保應(yīng)付票據(jù)的到期兌付，且公司素來(lái)誠(chéng)實(shí)守信、合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》等相關(guān)法律。未來(lái)，碧桂園仍將繼續(xù)積極把握全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)城鎮(zhèn)化機(jī)遇以及政策紅利，堅(jiān)持自身的發(fā)展方針，充分發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，努力為股東、為客戶及社會(huì)創(chuàng)造更大價(jià)值。

　　就在上述傳聞尚未平息之際，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞5月31日晚間發(fā)布的《2018年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，今年前5個(gè)月，碧桂園以3345.2億元的銷售額排名榜首，同比上年增長(zhǎng)37%。

　　一邊是持續(xù)增長(zhǎng)的銷售額，一邊是資金趨緊的質(zhì)疑，作為行業(yè)中資金使用效率最高的一家房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園究竟「錢境」如何？

　　對(duì)此，有金融從業(yè)人士評(píng)論稱：商票無(wú)法兌付的情況通常只出現(xiàn)在企業(yè)崩潰的邊緣，但根據(jù)碧桂園過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)軌跡看，這家公司出現(xiàn)商票違約是不符合邏輯的。雖然眼下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊，但碧桂園這種入選恒生指數(shù)的藍(lán)籌股擁有較高的安全墊，幾乎不會(huì)發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)。

　　均衡布局保證充足銷售回款

　　克而瑞研究中心在報(bào)告中指出，今年以來(lái)調(diào)控持續(xù)收緊，調(diào)控範(fàn)圍不斷擴(kuò)大，「限價(jià)」、「限售」、「搖號(hào)選房」等政策也在熱點(diǎn)城市逐漸落地。市場(chǎng)現(xiàn)狀方面，雖然一線城市樓市虛火暫時(shí)得以抑制，但熱點(diǎn)二線和三四線城市在調(diào)控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區(qū)域的市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重。

　　膠著的市場(chǎng)局面逐漸形成，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力提出了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但也為擁有科學(xué)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)抵禦實(shí)力的公司帶來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇。

　　今年前5月，碧桂園延續(xù)了2017年來(lái)的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，累積實(shí)現(xiàn)超過(guò)3300億的銷售業(yè)績(jī)。更為難得的是，該公司月均銷售額頗為穩(wěn)定，平均每月銷售保持在五六百億的均衡狀態(tài)，顯示出公司在推貨節(jié)奏上極為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕芽啬芰?，以及大公司的穩(wěn)健性經(jīng)營(yíng)策略。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，碧桂園在全國(guó)三四線城市的布局，是該公司在5月份單月銷售突破700億的主要因素。然而事實(shí)上，該公司足以在市場(chǎng)上長(zhǎng)期保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的根本原因，源於其在全國(guó)各級(jí)城市的均衡布局。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，碧桂園集團(tuán)在國(guó)內(nèi)已簽約或已摘牌的項(xiàng)目總數(shù)為1456個(gè)，分布於30個(gè)省／自治區(qū)／直轄市的220個(gè)地級(jí)市，覆蓋了768個(gè)區(qū)／縣。其中，2017年新獲取的項(xiàng)目，目標(biāo)一二線城市和目標(biāo)三四線城市的比例為59：41。

　　一般而言，房地產(chǎn)公司在熱點(diǎn)區(qū)域的大幅投資有望使其業(yè)績(jī)短期爆發(fā)，但唯有全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)的均衡分布才足以抵禦局部市場(chǎng)波動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。在當(dāng)下國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化的背景下，碧桂園在5月份以單月銷售700億創(chuàng)下歷史新高，不能不說(shuō)是其布局之幸。

　　多元融資渠道平衡單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境不斷惡化，股權(quán)、債券融資均處?kù)妒站o狀態(tài)，日前，包括碧桂園在內(nèi)的多家公司的債券發(fā)行狀態(tài)變更為「中止」。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，這屬於行業(yè)普遍現(xiàn)象，並非特定某家公司出了問(wèn)題，但可以由此窺見(jiàn)市場(chǎng)的緊張情緒正在蔓延，一些槓桿高且現(xiàn)金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，碧桂園並非全無(wú)預(yù)見(jiàn)。今年2月，其首席財(cái)務(wù)官伍碧君在該集團(tuán)的春茗活動(dòng)上曾向外界透露，市場(chǎng)的融資環(huán)境趨緊成本走高。但碧桂園作為行業(yè)中評(píng)級(jí)較高的公司，融資渠道隨之進(jìn)一步拓寬和優(yōu)化，公司將積極利用這一優(yōu)勢(shì)展開(kāi)多元化融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，為可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)提前做足應(yīng)對(duì)措施。

　　值得提及的是，2017年以來(lái)，碧桂園持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)，使得該公司在資本市場(chǎng)受到極大關(guān)注，並於去年12月4日被納入恒生指數(shù)成份股，正式晉級(jí)藍(lán)籌行列，這為該公司的資本運(yùn)作和企業(yè)運(yùn)營(yíng)打開(kāi)全新格局。步入2018，該集團(tuán)資本運(yùn)作頗有章法，幾次融資均實(shí)現(xiàn)了不同層面的創(chuàng)新和突破。

　　1月初，該公司抓住市場(chǎng)窗口期，宣布以每股股份17.13港元的價(jià)格配售4.6億股現(xiàn)有股份，配售股份相當(dāng)於碧桂園已發(fā)行股本約2.16%及經(jīng)認(rèn)購(gòu)而擴(kuò)大後的已發(fā)行股本約2.12%。隨即，公司再以每股20.556港元的初步換股價(jià)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，該可轉(zhuǎn)債合計(jì)可轉(zhuǎn)股總數(shù)約7.59億股，相當(dāng)於公告日該公司已發(fā)行股本約3.57%，以及經(jīng)發(fā)行可轉(zhuǎn)債及配股後擴(kuò)大股本之約3.37%。

　　配股與可轉(zhuǎn)債的發(fā)行，合計(jì)為碧桂園籌集約合230億港元資金，極大充盈公司運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金。此後，公司首次嘗試發(fā)行的租賃住房REITs也在規(guī)模和架構(gòu)上取得諸多亮點(diǎn)。

　　據(jù)深圳證券交易所公告顯示，5月24日起已在綜合協(xié)議交易平臺(tái)為中聯(lián)前海開(kāi)源─碧桂園租賃住房一號(hào)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（即「碧桂園租賃住房REITs」）提供轉(zhuǎn)讓服務(wù)。該計(jì)劃於2月2日獲得深交所審議通過(guò)，產(chǎn)品規(guī)模100億元，採(cǎi)取儲(chǔ)架審批、分期發(fā)行機(jī)制。首期於4月27日發(fā)行，首期產(chǎn)品規(guī)模17.17億元，發(fā)行利率5.75%。

　　有市場(chǎng)人士透露，碧桂園的租賃住房REITs在發(fā)行過(guò)程中受到了包括國(guó)有銀行、股份制銀行、城商行、券商等在內(nèi)的主流投資機(jī)構(gòu)的積極關(guān)注，認(rèn)購(gòu)情況較為樂(lè)觀。

　　該人士同時(shí)評(píng)論稱，碧桂園這種體量的公司，無(wú)論融資渠道還是融資成本，都在行業(yè)中擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不容易出現(xiàn)「錢荒」的困境。

　　現(xiàn)金管控能力已然顯著提升

　　在加強(qiáng)銷售回款和拓寬融資渠道的同時(shí)，碧桂園在內(nèi)部大力推行的制度優(yōu)化管理，已使得該公司在現(xiàn)金流管控方面具備了優(yōu)於同行的表現(xiàn)。自2016年起，碧桂園已具備自我造血功能，公司當(dāng)年錄得淨(jìng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入412.6億；隨後的2017年，在加大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，再度實(shí)現(xiàn)淨(jìng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流240.8億元。

　　該集團(tuán)的2017年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)合同銷售5500億，同期售樓款現(xiàn)金回籠約5003億，回款率達(dá)到90%的行業(yè)較高水平。而截至上年末，該公司擁有現(xiàn)金及銀行存款約1484億元，達(dá)上市以來(lái)最高水平，並遠(yuǎn)高於其682.8億的短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期部分之和；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用，其短期償債壓力並不大。

　　事實(shí)上，碧桂園於近期啟動(dòng)的分拆物業(yè)板塊上市的運(yùn)作，便在很大層面上顯示出集團(tuán)內(nèi)部對(duì)於公司流動(dòng)性的自信。

　　5月29日，該集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)已經(jīng)批準(zhǔn)分拆旗下碧桂園服務(wù)控股有限公司（下稱「碧桂園服務(wù)」）以介紹形式在香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，碧桂園服務(wù)將於6月19日開(kāi)始買賣。據(jù)悉，碧桂園計(jì)劃以有條件特別股息並以實(shí)物方式，向股東分派碧桂園服務(wù)股份合計(jì)25億股，每持有8.7股碧桂園股份可獲派1股碧桂園服務(wù)股份。

　　碧桂園服務(wù)其實(shí)是碧桂園的物業(yè)板塊，其從2018年3月19日向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，到6月19日將正式掛牌，短短三個(gè)月便上市的運(yùn)作，正是得益於其採(cǎi)取了以不融資的介紹形式上市。

　　鑒於公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和穩(wěn)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，今年3月26日，國(guó)際三大權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)（S&P）將碧桂園企業(yè)信用評(píng)級(jí)由BB上調(diào)至BB+，展望穩(wěn)定。與此同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)（S&P）將碧桂園優(yōu)先無(wú)擔(dān)保票據(jù)評(píng)級(jí)自「BB-」調(diào)升至「BB」。

　　標(biāo)普指出，碧桂園以其雄厚的銷售實(shí)力，大大拓展了規(guī)模，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)地位。同時(shí)，受到利潤(rùn)率回升以及收入快速增長(zhǎng)的影響，碧桂園的槓桿水平也有所改善，這部分抵銷了資本支出帶來(lái)的壓力。預(yù)測(cè)碧桂園銷售的強(qiáng)勁勢(shì)頭將會(huì)延續(xù)到2018年，以及在運(yùn)營(yíng)方面的改善及經(jīng)濟(jì)水平的規(guī)模效應(yīng)都助推了公司的